Вас хотят выселить из арендованного жилья? Что следует знать о процедуре принудительного выселения в Германии?
В данной публикации Коллегия адвокатов Кримханд затронет основные аспекты процедуры принудительного выселения из съемного жилья и коснется некоторых прав и обязанностей арендодателя и арендатора.
Арендодатели не имеют права просто поменять замки и самостоятельно выселить жильца, так как для этого существует определенная правовая процедура.
Можно назвать три типичных причины для выселения:
- во-первых, нарушение правил домового распорядка (к ним относятся, например, нарушение общественного порядка или ссоры с соседями);
- во-вторых, когда арендодатель заявляет о своих собственных нуждах для проживания в сданном в аренду жилья;
- в-третьих, когда арендатор длительное время не платит арендную плату.
Принудительное выселение из квартиры — это особая форма принудительного взыскания. Для арендодателей принудительное выселение обычно является единственным способом выселить жильцов, отказывающихся выселяться из квартиры после полученного уведомления о расторжении договора. Выселение осуществляется в рамках процедуры выселения (Zwangsräumung).
В качестве общего условия для принудительного выселения требуется исполнительный лист, например, решение о выселении, которое обычно выдается компетентным судом, согласно § 704 Гражданского процессуального кодекса (ZPO).
Для выселения собственнику жилья достаточно обратиться в суд и добиться соответствующего решения. Те есть арендодатель должен подать иск в суд о выселении, например, в случае неуплаты арендатором платежей. Затем суд может постановить, что арендатор должен оплатить в полном объеме задолженность по оплате. И только в том случае, если арендатор не сможет этого сделать или просто откажется платить, может быть вынесен судебный запрет, и арендатор будет выселен из квартиры.
Как происходит законное прекращение договора аренды (Rechtmäßige Kündigung)
Арендодатель уведомляет арендатора о расторжении договора в письменной форме, соблюдая применимый срок и указывая понятную причину.
Уведомление о выселении вручается арендатору, у которого затем есть 14 дней, чтобы ответить в письменной форме или лично заявить суду, что он хочет защитить себя. Следующие 14 дней арендатор может использовать для обоснования своей защиты. Если арендатор пропускает срок, существует риск вынесения заочного решения по спору и высокая вероятность выселения.
Если расторжение договора аренды происходит из-за задолженности по арендной плате, но арендатор погасил свои долги до судебного заседания, то расторжение договора и иск о выселении будут неэффективными!
На что следует обратить внимание арендатору?
Арендодатель получает право на выселение от суда, если суд установил, что выселение арендатора есть оправданным. Если арендодатель получил постановление о выселении, то судебный пристав может осуществить выселение.
Судебный пристав, в свою очередь, должен дать арендатору окончательный трехнедельный срок, в течение которого он имеет возможность выехать добровольно. Если арендатор не сделает этого, то судебный пристав поручит транспортной компании или аналогичной службе осуществить переезд.
После освобождения квартиры и выезда арендатора арендодатель получает обратно свои ключи от жилья.
Кто оплачивает расходы по выселению?
Арендодатель оплачивает авансовый платеж за расходы по выселению. Период между уведомлением о дате выселения и самим выселением должен составлять не менее трех недель.
Слушание и решение суда
Слушание по делам о принудительном выселении состоится в районном суде (Amtsgericht). Арендодатель объясняет, почему он обоснованно уведомил арендатора о расторжении договора. Арендатор, со своей стороны, предоставляет свои возражения, чтобы защитить себя от неправомерного выселения.
Через четыре недели после даты вынесения судом своего решения по делу приговор вступает в силу. Если иск будет отклонен, расторжение договора аренды по инициативе арендодателя будет недействительным. Если же суд принимает обоснования арендодателя, то выносится постановление о принудительном выселении. Судебные расходы и расходы по выселению в этом случае несет арендатор.
Предварительные расходы арендодателя
В случае выселения арендодатель всегда изначально должен выплатить приставу аванс в размере предполагаемых расходов на выселение, иначе пристав не приступит к своей работе. При выселении жильцов из 3-комнатной квартиры можно рассчитывать на аванс в размере от 2000 до 3000 евро.
Арендодателю следует ожидать и другие дополнительные расходы, поскольку за хранение мебели и утвари арендатора также будет взиматься плата.
Что происходит с вещами арендатора?
После выселения мебель арендатора хранится, например, в транспортной компании или на складе. Мусор сортируется и вывозится. Арендатору теперь дается двухмесячный срок на то, чтобы забрать свою мебель. Он может просто забрать предметы, которые нельзя конфисковать, и выкупить предметы, которые подлежат конфискации.
В принципе, арендодатель имеет возможность предъявить финансовые требования арендатору, чтобы вернуть свои расходы за хранение вещей арендатора. Однако на практике это обычно безнадежно, поскольку выселенный арендатор часто оказывается без гроша в кармане. Поэтому, принятие мер для возврата своих затрат арендатором обычно является пустой тратой усилий и времени. Кроме того арендодатель имеет право на принудительную продажу конфискованного имущества арендатора с аукциона. Но, поскольку предметов, имеющих реальную ценность, обычно нет, это также не имеет смысла, так как затраты на принудительный аукцион будут непропорционально высоки по сравнению с прибылью.
Можно ли выселить жильца в никуда?
Худшая из возможных ситуаций для арендатора, когда его выселяют, а нового жилья не найдено. После вынесения судом решения о выселении, главная задача арендатора — получить больше времени на поиски новой квартиры.
Судья может предоставить разумный срок для выселения. Для этого арендатор должен подать соответствующее заявление до окончания финального слушания. Это позволит получить больше времени, обычно два-три месяца, которые можно использовать для поиска новой квартиры. Если жилье все же не было найдено, то арендодатель может еще продлить проживание в «старом» жилье. Для этого следует подать заявление о продлении срока выселения — как минимум за две недели до его истечения. Но и здесь есть свои ограничения. Срок выселения может быть продлен максимум до одного года после того, как решение суда о выселении вступит в законную силу.
Особенности выселения арендаторов при наличии детей
Принудительное выселение особенно сильно отражается на семьях с детьми. Люди считают, что при наличии детей они защищены от выселения. Но это не совсем так.
Если квартиросъемщик проживает со своими несовершеннолетними детьми, то дети не являются стороной в арендном договоре. Поэтому судебный исполнитель в принципе может исполнить постановление о выселении и в отношении несовершеннолетних детей. Такое же правило действует в отношении совершеннолетних детей, если ситуация с правом на проживание не изменится после их совершеннолетия. Например, взрослые дети будут считаться соарендаторами, если они включены в договор аренды и имеют право на отдельную жилплощадь в квартире.
При принудительном выселении семей с детьми тем не менее существует вариант правовой защиты. Согласно § 765a ZPO кредитор может ходатайствовать об отмене принудительного исполнения. В этом случае суд по исполнительному производству может частично или полностью запретить, временно приостановить или полностью отменить данную принудительную меру. Для этого необходимо, чтобы данная мера представляла собой тяжелое положение для должника, несовместимое с моралью, с учетом потребности кредитора в защите без ограничений в силу индивидуальных специфических обстоятельств.
Тут важно понимать, что положения § 765a ZPO принимают во внимание только в том случае, если все другие защитные положения были исчерпаны или не применяются. На практике, в случае принудительного выселения с детьми, сложно доказать наличие аморальных трудностей. Аморальные трудности признаются в случае опасности для жизни или к примеру в случае риска самоубийства. Исходя из судебной практики, суд может учесть аморальные трудности для семей с несколькими детьми школьного возраста и угрозой выселения до конца учебного года.
Сколько времени проходит с момента уведомления о выселении до выселения?
Невозможно в общих чертах сказать, сколько времени пройдет с момента уведомления о выселении до фактического выселения. Если не учитывать всевозможные задержки, то можно ожидать, что это займет около трех месяцев. На практике процедура обычно занимает пять-шесть месяцев.
Как видим, принудительное выселение — это длительная по времени правовая процедура. Чтобы данный процесс прошел с наименьшими финансовыми и моральными затратами Коллегия адвокатов Кримханд рекомендует своевременно обращаться за юридической защитой к адвокатам. Адвокаты проверят правомерность расторжения вашего договора аренды, станут на защиту вас в судебном процессе, помогут либо в целом избежать принудительного выселения, либо увеличить сроки для поиска нового жилья.
