Правоотношения между арендатором и арендодателем, как правило, длительные по времени. В связи с недостатком количества съемного жилья, положение на рынке аренды стоит очень остро. Некоторые недобросовестные арендаторы пользуются таким ажиотажем. Их договора аренды, часто содержат невыгодные для съемщика условия. Так как жилье по сходной цене на вес золота, арендаторам не с руки требовать изменений отдельных невыгодных пунктов договора аренды. Через какое-то время, такие положения арендного договора, могут привести к большим денежным тратам для съемщика, а то и вовсе к выселению и разрыву аренды.
Следует знать, что жилищное законодательство Германии допускает различные отступления от норм закона в арендных отношениях. Стороны могут зафиксировать множество аспектов прав и обязанностей в договоре о найме жилья. Именно в этом договоре стороны обговаривают главные условия аренды, ежемесячную цену за съем и за дополнительные услуги, сроки договора, условия досрочного расторжения, прочие права и обязанности. Внимательно читайте договор о найме квартиры!
Основные обязанности арендодателя
Арендодатель может повышать квартплату в соответствии с размером и среднестатистической рыночной стоимостью квадратного метра жилья своего региона. Размер можно узнать в официальных справочниках, которые выпускаются муниципалитетами.
Владелец недвижимости должен правдиво информировать квартиросъемщика о своих дальнейших намерениях в отношении жилища (продажа, личное использование и т.д.), если таковые имеются.
Арендодатель обязан поддерживать жилье в пригодном для жизни состоянии
Это относится не только к стенам квартиры. На плечах владельца жилья ответственность за всё, что в них находится: электропроводку, водопроводные и канализационные трубы и т.п. Таким образом, в случаях их неисправности, например, при протечке и затоплении нижней квартиры, ответственность и все затраты на ремонт несет арендодатель.
Основные права и обязанности арендатора
Что можно делать арендаторам и чего нельзя – прописано в специальном разделе договора на аренду. Нарушение этих предписаний может обернуться не только штрафом, но и выселением из квартиры.
Ущерб причиненный арендатором
Владелец не отвечает за ущерб, причиненный техникой и другими вещами установленными арендатором самостоятельно или по его просьбе профессиональными службами. Например, посудомоечная или стиральная машина, которая была подключена самим квартиросъемщиком. Чтобы избежать ответственности, арендаторам рекомендуется оформление специальной страховки от ущерба третьим лицам.
Тихие часы в Германии
Законы некоторых земель требуют неукоснительно соблюдать так называемые «тихие часы» (Ruhezeit): с десяти часов вечера до шести утра и с часу до трех часов дня нельзя шуметь, сверлить, играть на музыкальных инструментах и т.п.
Домашние животные в арендованном жилье
Иногда для содержания в квартире кошки или собаки жильцам требуется письменное разрешение домовладельца, а иногда и соседей по подъезду. С мелкими домашними животными, такими как хомячки, например, дело обстоит гораздо проще. Жильцы могут также оставлять в подъезде детскую или инвалидную коляску, разводить цветы на подоконниках и т.д., если это не противоречит договору или правилам пожарной безопасности.
Повод для снижения квартплаты арендатором
Если в съемной квартире имеются протечки, плохо изолированные внешние стены, плесень, негерметичные рамы или входные двери, неработающее отопление, захламленные лестницы и подвалы, в течение длительного времени отсутствует водоснабжение, газоснабжение или электричество и т.д., то арендодатель должен устранить эти недостатки. Если недостатки, возникшие не по вине квартиросъемщика, не устраняются владельцем жилища в течение определенного времени, арендатор может письменно установить срок для устранения конкретного недостатка и с помощью адвоката указать, что дальнейшая оплата за квартиру будет производиться с правом истребования («mit Vorbehalt»), а затем и обратиться в суд.
Примеры снижения квартплаты: за шум – до 11 процентов, за неисправный лифт, грязный подъезд – до 10%, за плесень – до 80 %, неисправное отопление – до 100 % (при определенных обстоятельствах можно даже переехать на время ремонта в отель).
Например, поводом для длительного снижения квартплаты могут служить: несоответствия с реальностью размера жилища или балкона, отсутствие в квартире оговоренного оборудования и др.
Повышение квартплаты
Повышение квартплаты – наиболее частая причина конфликтов между хозяевами жилья и квартиросъемщиками.
Те, кто живет в снятых квартирах в течение многих лет, часто замечают, что их квартплата, которую они до сих пор платят в соответствии с когда-то подписанным ими договором о найме, существенно ниже сегодняшней среднестатистической. Закон разрешает повышать квартплату максимум на двадцать процентов в течение трех лет.
Расторжение договора о найме
Законодательство различает два вида расторжения договора на аренду квартиры: штатное и чрезвычайное. При штатном расторжении по инициативе арендодателя он должен заблаговременно письменно обосновать расторжение договора. При этом арендодатель должен учитывать законные сроки расторжения договора: до 5 лет проживания в квартире – срок расторжения договора составляет 3 месяца; от 5 до 8 лет аренды – 6 месяцев, более 8 лет аренды – 9 месяцев.
Если договор расторгается по инициативе квартиросъемщика, то он обязан также известить арендодателя письменно, соблюдая сроки, указанные в договоре на аренду (как правило, за 3 месяца).
Чрезвычайное расторжение договора аренды квартиры возможно только в предусмотренных законом случаях (например, смерть квартиросъемщика, злостное нарушение договора и т.п.).
Выселение из жилища
В Германии без уважительной причины никого нельзя выселить. А уважительными по закону считается грубое нарушение договора, например, неуплата за квартиру за два и более месяцев в течение календарного года, регулярное нарушение порядка проживания в доме, захламление квартиры, порча имущества арендодателя, наличие агрессивной собаки, угрожающей безопасности окружающих и т.п. и необходимость использования сдаваемой внаем квартиры самим хозяином или другими его родственниками.
Если для квартиросъемщика или членов его семьи выселение из жилища является особо тяжелым случаем (резкое ухудшение состояния здоровья, пожилой возраст, инвалидность, тяжелое хроническое заболевание, беременность, предстоящие важные экзамены, не оправданы вложенные в квартиру средства, невозможность найти подходящую квартиру и т.п.), то он может возражать против выселения за исключением случаев, когда квартиросъемщик проживает в доме на две – три семьи вместе с наймодателем, когда квартира арендуется временно и др.
Особая правовая защита при выселении
Особую правовую защиту квартиросъемщиков при выселении представляет собой право преимущественной купли (Vorkaufsrecht) для квартиросъемщика, трехлетняя отсрочка от выселения (Kündigungssperrfrist), в определенных регионах страны – отсрочка от выселения сроком до 10 лет.
В законе ФРГ существует также и правовое положение, обеспечивающее защиту квартиросъемщику, при котором действует принцип: купля, а также дарение, не нарушают отношения найма. Квартиросъемщик может остаться в своей квартире на прежних условиях и впоследствии платить квартплату новому собственнику.
Рекомендации
Главная рекомендация: Внимательно читайте договор о найме квартиры при подписании, а также если в процессе срока аренды, вы решили предъявить претензии домовладельцу или домовладелец предъявляет претензии вам.
В случае, если ваши интересы ущемляются, обязательно обращайтесь к адвокату по жилищному праву.
В данной публикации обозначены самые общие вопросы, связанные с арендой жилья. В регулярных публикациях Коллегии адвокатов КРИМХАНД будут освещены особенности и случаи из адвокатской практики, не только области жилищного права, но и семейного, уголовного и других сфер немецкого законодательства.
Если есть вопросы, то обращайтесь в Коллегию адвокатов Кримханд
